전세계약 담보 대출금지 특약 유효한지 알아보기

전세계약을 할 때 집주인이 집을 담보로 대출을 받을까 고민이신 분들이 있을 것 같습니다. 전세계약에서 담보 대출금지 특약이 유효한지 알아보겠습니다.

 

 

☆ 전세계약 사례소개

세입자와 전세계약서를 쓸 때 추후 집을 담보로 대출을 일으키지 않는다 라는 특약을 넣은 적이 있는데 유효할까요?

그리고 특약위반시 패널티는 어떤 것이 있을까요?

 

☆ 담보대출 금지 특약 유효할까?

포인트1. 위약금에 대한 특약은 없었음

이 사례를 보면 대출금지 특약만 있고 위약금/패널티에 대한 특약은 없었습니다. 따라서 집주인이 금지사항을 어겼더라도 현실적으로 보상을 받기는 쉽지 않습니다. 집주인의 후순위 대출로 인해 세입자가 피해를 입지는 않거든

 

포인트2. 후순위 대출시 세입자의 피해

주인이 집을 담보로 후순위 대출을 받더라도 세입자의 권리의 순위변동은 없으므로 실제 세입자의 손실은 없습니다. 마음은 조금 불편할 수 있겠지만 전세계약 담보 대출금지 특약을 위반하더라도 실제로 세입자가 입는 피해가 없으므로 손해배상을 청구하기도 어려워 보입니다.

 

포인트3. 집주인에게 이사비라도 받을 수 있을까?

• 경매에 넘어가게 되더라도 세입자가 원치않게 이사를 가게된다면 이사비 정도를 청구할 수도 있을지 모릅니다.
• ① 경매에 넘어갔다는 것은 집주인이 이사비의 변제 능력이 상실된 것이므로 의미가 없습니다.
• ② 집주인이 이사비를 지급할 능력이 있더라도 경매신청부터 경매개시일까지 1년정도가 걸립니다. 대부분 전세계약이 경매보다 빨리 끝납니다. 계약이 종료되면 이사비를 청구하기 어렵죠.
• ③ 경매가 개시되어도 '배당신청'을 하지 않으면 세입자는 계약기간까지 다 채워서 거주할 수 있습니다. 이사비를 청구못해요.
• 결론 : 어떤 경우의 수에도 이사비를 받기는 힘들어요.

 

☆ 전세계약 담보대출 금지 특약 마무리

현실적으로 집주인이 후순위로 담보 대출을 일으키더라도 세입자가 구제받을 길은 없어보입니다. 전세계약 상의 특약 위반으로 세입자에게 발생하는 손해가 없기 때문이죠.

 

집이 경매에 넘어가도 세입자의 순위는 유지되기 때문에 집주인은 은행보다 세입자에게 우선변제해야합니다. 은행도 이걸 알고 있으면 대출을 안내줄 것 입니다.

 

정리하면 전세입자 분들은 후순위 대출에 대해서는 찝찝함은 있겠지만 걱정은 하지 않으셔도 될 것 같습니다.

 

이 내용은 저의 짧은 지식으로 작성한 저의 생각입니다. 자세한 내용은 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.